Posted on

Wieści z rynku inwestycji budowlanych nie napawają optymizmem, jak we wszystkich branżach także tutaj pandemia koronawirusa zachwiała znacząco pracami budowlanymi oraz spowodowała znaczny niedobór siły roboczej. Sytuacja ta z pewnością będzie miała wpływ na znaczne opóźnienia w oddawaniu projektów inwestycyjnych oraz na kondycję całej branży.

POSTANOWIENIE UMOWNE SĄ ZWYKLE NIEWYSTARCZAJĄCE

Zapisy umowne odzwierciedlają doświadczenia i oczekiwania stron. Przewidują one możliwe lub spodziewane okoliczności, i mają na celu zapewnienie pewność obrotu. Nikt jednak nie spodziewał się wystąpienia pandemii, która doprowadziła do wprowadzenia kwarantanny dla poszczególnych osób i spowodowałaby zamknięcie fabryk czy zakładów. Jak radzić sobie z opóźnieniami w budowie oraz (w najgorszym przypadku) wstrzymaniem budowy, jeśli kontrahenci nie są w stanie zdobyć materiałów budowlanych, ich pracownicy zachorują na koronawirusa lub są objęci kwarantanną? Zwykle brakuje szczegółowych postanowień umownych dotyczących skutków pandemii w czasie budowy. Sytuacje te podlegają zatem przepisom powszechnie obowiązującego prawa (chyba, że do kontraktu zastosowano np. warunki kontraktowe FIDIC).

RYZYKO OPÓŹNIEŃ W PRZYPADKU SIŁY WYŻSZEJ UDERZA W KLIENTÓW

Zasadniczo to wykonawcy ponoszą odpowiedzialność za opóźnienia w budowie, za które są odpowiedzialni. W szczególności przejawia się to w nieprawidłowym planowaniu i koordynacji zamówień materiałowych i organizacji pracy na placu budowy. W takich przypadkach klient jest uprawniony do dochodzenia od kontrahentów odszkodowania za szkody spowodowane opóźnieniem.

W przypadku siły wyższej wykonawcy nie ponoszą jednak odpowiedzialności za opóźnienia. W takim przypadku to kliencie ciąży ryzyko opóźnienia.  Stanowi o tym art. 435 §1 kodeksu cywilnego.

PANDEMIA NIE ZAWSZE BĘDZIE UZASADNIENIEM FORCE MAJEURE

Powszechnie przyjmuje się, że siła wyższa to zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec. Nawet w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji z powodu kryzysu pandemicznego te surowe warunki nie zawsze będą mieć zastosowanie. Jeżeli kontrahenci twierdzą, że nie mogą kontynuować pracy z uwagi na np. brak siły roboczej czy niemożność pozyskania materiałów budowlanych, należy każdorazowo sprawdzić, czy nie mogą oni uzyskać niezbędnych materiałów budowlanych innymi środkami, nawet z uwzględnieniem wyższych kosztów. Ryzyko wzrostu cen do określonego poziomu ponoszą na ogół wykonawcy.

WYKONAWCY MUSZĄ OSTROŻNIE PLANOWAĆ

Należy jednak również zbadać, czy wykonawcy byliby w stanie zabezpieczyć materiały budowlane z wyprzedeniem, gdyby odpowiednio zaplanowali swoje prace budowlane. Wykonawcy muszą sprawdzać ze swoimi dostawcami poziomy zapasów i potencjalne wąskie gardła produkcji. Jest to tym ważniejsze, że koronawirus nie rozprzestrzenia się aż tak gwałtownie w Europie, że nie byłoby czasu na podjęcie kroków zapobiegawczych. Od tygodni jest wiadomo, że nie tylko zasoby medyczne i farmaceutyczne są niezwykle niskie. Dalsze skutki pandemii nie zawsze są nieprzewidywalne. W razie potrzeby wykonawcy muszą przechowywać zakupione materiały budowlane jako zapas w swoich magazynach lub składach budowlanych.

NOWE UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE WYŁĄCZNIE Z KLAUZULĄ SIŁY WYŻSZEJ UWZGLĘDNIAJĄCĄ PANDEMIĘ

Nowe umowy o roboty budowlane powinny bezwzględnie przewidywać „klauzule koronawirusowe”, które jednoznacznie regulują sposób radzenia sobie ze skutkami kryzysu wywołanego pandemią między stronami, przynajmniej w zakresie, w jakim można je obecnie przewidzieć.

REKOMENDUJEMY WDROŻENIE BIEŻĄCEGO ZARZĄDZANIA KRYZYSOWEGO

Obecnie zarówno klienci jak i wykonawcy powinni wspólnie podjąć działania mające na celu zarządzanie kryzysowe. Poziom zapasów u dostawców powinien być stale kontrolowany i dokumentowany. Takie same działania powinny być podjęte w stosunku do firm trzecich, które mogłyby uzupełnić niedobór siły roboczej poddanej kwarantannie. Takie działania pozwolą na udowodnienie przez wykonawcę, że zrobił wszystko co w jego mocy, by uniknąć opóźnień w budowie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *