Istnieje wiele istotnych różnic między prawem najmu komercyjnego a przepisami dotyczącymi najmu w sektorze prywatnym. Sposób formułowania zapisów umów najmu lokali użytkowych ma w tym obszarze szczególne znaczenie.
Najem jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego o najmie wszystkich rzeczy, przepisami Kodeksu cywilnego o najmie wyłącznie lokali i przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów i dodatkach mieszkaniowych. Uregulowanie najmu lokali mieszkalnych również w tej ostatniej ustawie pokazuje, że ustawodawca skupia się tu przede wszystkim na lokatorach mieszkań i ich ochronie, ponieważ często znajdują się oni na słabszej pozycji w stosunku do ich właścicieli. W polskim systemie prawnym nie ma również odrębnej regulacji dot. tzw. najmu lokali komercyjnych.
Brak szczególnych przepisów dotyczących najmu lokali komercyjnych zapewnia szeroką swobodę zawierania umów. Strony między sobą regulują swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Jednak nawet znaczna swoboda umów nie może zaburzać równowagi stron. Odpowiedzialności najemcy i wynajmującego są jednakowe, z uwzględnieniem rodzaju ich świadczeń (w przypadku najemcy jest to obowiązek zapłaty czynszu, a w przypadku wynajmującego obowiązek udostępnienia lokalu). Wynika to stąd, że umowa najmu jest tzw. umową wzajemną, co oznacza, że każda ze stron jest jednocześnie dłużnikiem i wierzycielem. Najemca jest dłużnikiem zobowiązanym zapłacić czynsz i jednocześnie wierzycielem uprawnionym do żądania udostępnienia lokalu do korzystania; wynajmujący jest dłużnikiem zobowiązanym udostępnić lokal na zasadach określonych w umowie i wierzycielem mającym roszczenie o czynsz.
Ponadto strony muszą przestrzegać zasady przejrzystości. Treść klauzul w ramach ogólnych warunków umownych podlega weryfikacji. Klauzule, które są niejednoznaczne i niejasne mogą zostać uznane za nieważne.
Poziom swobody zawierania umów przez strony daje im jednak znaczną przestrzeń w sporządzaniu umów, których kluczowym aspektem jest okres obowiązywania umowy. Umowy najmu lokali komercyjnych zawierane są często na czas określony. Czas najmu lokali komercyjnych ma szczególne znaczenia dla najemcy, dlatego warto pomyśleć o zawarciu w umowach klauzul prolongacyjnych. Jednak w przypadkach umów na czas nieokreślony wskazane jest uzgodnienie przez strony okresów wypowiedzenia odbiegających od przepisów ustawowych. Jednocześnie dla wynajmujących będzie istotne, by w umowie znalazły się zapisy dotyczące waloryzacji czynszu.
Innym ważnym aspektem, który powinien zostać uregulowany w umowie jest to, że obie strony mają prawo do wypowiedzenia umowy z ważnego powodu. Zakres tego, co strony uważają za „ważny powód” powinno być bezwzględnie uregulowane w umowie (jak bardzo jest to istotne uczą doświadczenia wynikające z lockdown-u). Z pewnością „ważnym powodem” nie powinno być zaprzestanie działalności gospodarczej lub przeżywanie trudności ekonomicznych.
Zatem w przypadku wynajmu komercyjnego projekt umowy najmu ma ogromne znaczenie, ponieważ jest ona zawierana na dłuższy okres czasu i wymaga znacznych inwestycji w celu przekształcenia wynajmowanych powierzchni lub ich dostosowania do charakteru działalności gospodarczej prowadzonej przez najemcę.
Ponadto kryzys związany z koronawirusem ma obecnie wpływ na wiele umów najmu komercyjnego. Ustawodawca stwierdził, że umowy najmu lokalu zawarte przed wejściem w życie tarczy antykryzysowej, a kończące swój okres obowiązywania przed dniem 30 czerwca 2020 roku, będą obowiązywały do dnia 30 czerwca 2020 roku – po złożeniu stosownego oświadczenia wynajmującemu przez najemcę lokalu. Ponadto tarcza antykryzysowa wprowadziła abolicję czynszową w centrach handlowych, która jest niejasna i budzi wiele wątpliwości interpretacyjnych.
Dlatego tak ważne jest, by z umową najmu lokalu komercyjnego zapoznał się przed jej podpisaniem doświadczony prawnik. W IPSO LEGAL z chęcią to zrobimy, jednocześnie upewnimy się, że umowa jest korzystna pod względem biznesowym.
Doradztwo naszej kancelarii obejmuje również tworzenie umów najmu dla wynajmujących i najemców. W ten sposób jesteśmy w stanie zapewnić pełną ochronę Twoich interesów w prawnie skuteczny sposób od samego początku, zapobiegając tym samym późniejszym problemom lub nieporozumieniom. Za każdym razem do zadania przydzielamy doświadczonego prawnika, który kompleksowo zajmie się zleceniem.
Możesz też skorzystać z naszej pomocy, jeśli np. masz problem z najemcami, którzy nie chcą płacić czynszu lub zalegają z płatnościami. Zespół IPSO LEGAL zaproponuje wszelkie możliwości dostępne na podstawie umowy i w razie potrzeby podejmie się prowadzenia sprawy w sądzie z uwzględnieniem ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.
W razie dodatkowych pytań lub wątpliwości skontaktuj się z Agnieszką Kolbuch-Wągiel na akolbuch@ipsolegal.pl. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat najmu komercyjnego zapoznaj się z odcinkiem podcastu na ten tamat, który publikujemy poniżej.