19 września 2020 roku weszła w życie ustawa z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.471 z dnia 2020.03.18).
Celem nowelizacji Prawa budowlanego jest uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć.
Poniżej przedstawiamy analizę najważniejszych zmian w Prawie budowlanym.
Obszar oddziaływania obiektu a ograniczenia w zabudowie
Wprowadzono nową definicję obszaru oddziaływania obiektu. Przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.
Konieczność nowego zdefiniowania obszaru oddziaływania obiektu wynikała z analizy orzecznictwa sądów administracyjnych, które zdaniem ustawodawcy, zbyt szeroko interpretuje pojęcie obszaru oddziaływania obiektu. Jak słusznie zauważyli autorzy projektu nowelizacji Prawa budowlanego, skoro obszar oddziaływania obiektu jest podstawą ustalania stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, to pojęcie to musi być jednoznaczne. Inne formy ograniczenia zagospodarowania terenu niż zabudowa (np. hałas, spaliny) wykraczają poza zakres przedmiotowy Prawa budowlanego. Przedmiotowe ograniczenia odnoszą się do możliwości zabudowy danej działki bądź nieruchomości zarówno budynkami, jak również innymi obiektami budowlanymi. Tak więc przykładowo ograniczenia dla działki (tzw. sąsiedniej) spowodowane koniecznością wyznaczenia na niej służebności dla działki, na której realizowana ma być inwestycja budowlana, uniemożliwi właścicielowi jej zabudowę w zakresie obszaru objętego służebnością. Ponieważ jest to ograniczenie związane z zabudową – np. nie będzie możliwości wykonania ogrodzenia na granicy, aby umożliwić przejazd – działka taka mieścić się będzie w obszarze oddziaływania.
Katalog obiektów, których budowa wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, m.in. budowa:
1) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
2) sieci:
3) wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
4) wolno stojących: parterowych budynków gospodarczych, garaży oraz wiat
– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
5) przydomowych: ganków oraz oranżerii (ogrodów zimowych)
– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
6) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
7) ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
8) przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;
Katalog obiektów, których budowa nie wymaga uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej przed przystąpieniem do realizacji, a więc zarówno pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia.
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, m.in. budowa:
1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
- a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
- b) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2;
2) wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
3) wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
Katalog robót budowlanych podlegających zgłoszeniu oraz katalog robót budowlanych niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia
W art. 29 ust. 3 pkt 1 – 3 Prawa budowlanego wprowadzono przejrzysty katalog robót budowlanych wymagających zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, co zostało osiągnięte poprzez zawarcie tych robót w jednym przepisie wraz z ich podziałem na roboty budowlane polegające na przebudowie, remoncie obiektów budowlanych oraz instalowaniu urządzeń.
Natomiast w art. 29 ust. 4 pkt 1 – 4 Prawa budowlanego wymienione roboty budowlane, które są zwolnione z obowiązku uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej na ich realizację.
Zamknięty katalog przypadków, w których inwestorzy będą oni zobowiązani do ustanowienia kierownika budowy oraz inwestora nadzoru inwestorskiego
Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany:
ustanowić kierownika budowy w przypadku:
- a) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę,
- b) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, 9, 27 i 30, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d i e,
- c) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a,
- d) robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy, o której mowa w art. 49 ust. 4,
- e) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4;
ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego w przypadku:
- a) gdy taki obowiązek wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę,
- b) robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy,
- c) robót budowlanych objętych decyzją, o której mowa w art. 51 ust. 4,
- d) obiektów budowlanych, określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 19 ust. 2;
Nowy podział projektu budowlanego
Znowelizowano art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego, który w nowym brzmieniu przewiduje, że projekt budowlany zawiera:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta,
2) projekt architektoniczno-budowlany:
3) projekt techniczny.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym będą tą częścią projektu budowlanego, która będzie zatwierdzana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Projekt techniczny nie będzie zatwierdzany i przedkładany do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Dzięki takiemu rozwiązaniu wydawanie decyzji pozwolenia na budowę czy też przyjęcia zgłoszenia wraz z projektem, będzie przebiegało sprawniej i szybciej.
Uproszczenie legalizacji samowoli budowlanych
Wprowadzone w przepisach dotyczących budowy obiektu budowlanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia (lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia) na nowo kształtują zagadnienie dotyczące postępowania w sprawie samowoli budowlanej, mając na uwadze potrzebę uproszczenia tej procedury
i uzależnienia jej od woli inwestora.
Wprowadzone w ustawie zmiany kształtują postępowanie w sprawie samowoli budowlanej w następujący sposób. Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
W ww. postanowieniu organ w razie konieczności może użyć odpowiednich środków zabezpieczających (nakaz zabezpieczenia obiektu budowlanego lub terenu budowy, nakaz usunięcia stanu zagrożenia). Ponadto informuje się również inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację realizowanego obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej celem zalegalizowania budowy (w tym o zasadach jej obliczania).
Następnie inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację (art. 48a ust. 1). Jeżeli wniosek ten nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki (art. 49e pkt 1). Taki sam skutek ma wycofanie wniosku, co może nastąpić praktycznie na całym etapie procedury legalizacyjnej (art. 49e pkt 2 w związku z art. 48a ust. 2). Jeżeli jednak inwestor (właściciel lub zarządca) złoży wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną.
W odniesieniu do starych samowoli budowlanych zrealizowanych przed wejściem w życie (przed 1 stycznia 1995 r.) obowiązującej ustawy – Prawo budowlane, do których co do zasady stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane, wprowadzono regulację, która daje możliwość właścicielowi lub zarządcy takiego obiektu budowlanego wystąpienia do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Dzięki temu właściciel lub zarządca będzie miał możliwość wyboru procedury korzystniejszej w danym przypadku. W związku z powyższym, organ nadzoru budowlanego z urzędu będzie wszczynał postępowania na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane. Dopiero na wniosek właściciela lub zarządcy postępowanie będzie prowadzone na podstawie uproszczonego postępowania legalizacyjnego (art. 49f-49i projektu ustawy – Prawo budowlane). Przepisami art. 49f-49i do Prawa budowlanego zostało wprowadzone uproszczone postępowanie legalizacyjne odnoszące się do starych samowoli budowlanych, których realizacja została zakończona przynajmniej 20 lat temu.
Ograniczenie terminu do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę
W art. 37b Prawa budowlanego wprowadzono termin, po upływie którego nie będzie już możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.
Uznano, że 5 lat jest wystarczające na stwierdzenie ewentualnych nieprawidłowości w decyzji o pozwoleniu na budowę. Termin ten liczony będzie od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę. Wzmocniona zostanie w ten sposób trwałość decyzji administracyjnej.
Jeśli masz pytania związane z obszaru prawa budowlanego skontaktuj się z nami na office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio z Agnieszką Kolbuch-Wągiel.