Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Wiąże się z dużymi nakładami finansowymi, często wieloletnim kredytem hipotecznym oraz ryzykiem, którego wielu nabywców w pełni nie jest świadomych. To właśnie w celu zwiększenia ochrony konsumentów w dniu 20 maja 2021 roku uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwaną potocznie nową ustawą deweloperską.
Jednym z kluczowych rozwiązań wprowadzonych ustawą jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który ma zapewnić bezpieczeństwo środków finansowych nabywców w sytuacjach, gdy realizacja inwestycji zostanie zagrożona lub deweloper ogłosi upadłość.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Zgodnie z art. 46 nowej ustawy, DFG to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, zarządzany przez tę instytucję. Na rachunek DFG deweloperzy będą zobowiązani odprowadzać obowiązkowe składki od każdej zawieranej umowy deweloperskiej.
Cel jest prosty: w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, DFG zapewnia zwrot wpłaconych przez nabywców środków.
Dlaczego powstał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Dotychczasowe przepisy przewidywały ochronę nabywców poprzez tzw. mieszkaniowe rachunki powiernicze – otwarte lub zamknięte. W praktyce jednak otwarte rachunki powiernicze były najczęściej stosowane przez deweloperów, a środki wypłacano im stopniowo, wraz z postępem prac budowlanych.
Problem polegał na tym, że:
-
nabywcy finansowali budowę z własnych pieniędzy,
-
w przypadku upadłości dewelopera odzyskanie środków było skomplikowane i czasochłonne,
-
zabezpieczenia nie zawsze wystarczały na pokrycie strat wszystkich nabywców.
DFG ma te ryzyka zminimalizować, gwarantując zwrot 100% wpłat dokonanych przez nabywców na rachunki powiernicze.
Jak finansowany jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Podstawą wyliczenia składki na DFG jest wartość każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ustawa określa maksymalne stawki składek:
-
1% wartości wpłaty – dla otwartych rachunków powierniczych,
-
0,1% wartości wpłaty – dla zamkniętych rachunków powierniczych.
Przykład
Jeżeli cena mieszkania wynosi 600 000 zł i środki wpłacane są na otwarty rachunek powierniczy:
składka do DFG = 600 000 × 1% = 6 000 zł
Dla zamkniętego rachunku powierniczego składka wyniesie tylko 600 zł.
Kto faktycznie zapłaci składkę na DFG?
Choć formalnie składki odprowadzają deweloperzy, w praktyce koszty te będą wliczane w cenę mieszkań. Oznacza to, że:
-
nabywcy zapłacą za dodatkowe zabezpieczenie,
-
ceny mieszkań na rynku pierwotnym mogą wzrosnąć,
-
deweloperzy raczej nie zdecydują się na rachunki zamknięte, mimo niższej składki, z uwagi na utrudniony dostęp do środków w trakcie budowy.
Co daje nabywcy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Dzięki DFG nabywca zyskuje:
-
gwarancję zwrotu środków w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek,
-
pewność, że wpłaty na mieszkanie są objęte systemem ochrony,
-
większe bezpieczeństwo w sytuacjach nadzwyczajnych, takich jak niewypłacalność inwestora.
Obowiązki deweloperów wynikające z nowej ustawy
Nowa ustawa nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki, m.in.:
-
prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych dla każdej inwestycji,
-
odprowadzanie składek na DFG,
-
przekazywanie nabywcom prospektów informacyjnych z danymi o inwestycji,
-
stosowanie jednolitego wzoru umów deweloperskich.
Celem jest pełna transparentność inwestycji i zwiększenie bezpieczeństwa transakcji na rynku pierwotnym.
Potencjalne konsekwencje wprowadzenia DFG
Eksperci wskazują zarówno zalety, jak i możliwe ryzyka wprowadzenia DFG:
Zalety:
-
realna ochrona nabywców,
-
stabilizacja rynku deweloperskiego,
-
zwiększenie zaufania do inwestycji mieszkaniowych.
Wyzwania:
-
ryzyko wzrostu cen mieszkań,
-
przerzucenie kosztów na nabywców,
-
możliwe ograniczenie mniejszych inwestycji z uwagi na dodatkowe koszty.
Podsumowanie
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to krok w stronę zwiększenia bezpieczeństwa nabywców na rynku pierwotnym. Choć w praktyce może on przełożyć się na wyższe ceny mieszkań, daje kupującym pewność, że ich środki są chronione, a w razie problemów inwestycji – zostaną im zwrócone.
