Zakup mieszkania od dewelopera to proces wymagający czasu, uwagi i dobrej znajomości swoich praw. Jednym z kluczowych elementów jest weryfikacja dokumentów, które deweloper ma obowiązek udostępnić przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W praktyce nabywcy często skupiają się jedynie na projekcie samej umowy, zapominając, że dokumentacja inwestycji to znacznie szerszy pakiet informacji.
Poniżej znajdziesz szczegółową listę dokumentów wraz z omówieniem ich znaczenia i podstawy prawnej.
Prospekt informacyjny – fundament bezpieczeństwa transakcji
Prospekt informacyjny to dokument obowiązkowy, wymagany przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper musi go udostępnić nieodpłatnie każdemu zainteresowanemu nabywcy.
Prospekt zawiera m.in.:
-
dane identyfikacyjne dewelopera (w tym informacje o jego sytuacji prawno-finansowej),
-
opis inwestycji (liczba budynków, terminy realizacji, sposób finansowania),
-
warunki odstąpienia od umowy,
-
informacje o infrastrukturze technicznej i drogowej w okolicy,
-
dane o stanie prawnym nieruchomości i obciążeniach hipotecznych,
-
standard wykończenia lokalu oraz części wspólnych.
Prospekt składa się z części ogólnej (dla całej inwestycji) oraz części indywidualnej (dla konkretnego lokalu lub domu).
Aktualna księga wieczysta nieruchomości
Deweloper musi udostępnić aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja.
Weryfikacja księgi wieczystej pozwala sprawdzić m.in.:
-
kto jest właścicielem nieruchomości,
-
czy działka nie jest obciążona hipoteką lub innymi prawami osób trzecich,
-
czy nie toczy się postępowanie egzekucyjne.
Dzięki temu nabywca może ocenić, czy inwestycja jest realizowana na gruncie wolnym od wad prawnych.
Dokumenty rejestrowe dewelopera
W zależności od formy prawnej dewelopera, powinien on udostępnić:
-
aktualny odpis z KRS (dla spółek zarejestrowanych w Krajowym Rejestrze Sądowym),
-
zaświadczenie o wpisie do CEIDG (dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą).
Dzięki tym dokumentom nabywca może zweryfikować m.in.:
-
kto reprezentuje dewelopera i podpisuje umowy,
-
czy deweloper nie jest w stanie likwidacji lub upadłości.
Pozwolenie na budowę i projekt budowlany
Deweloper ma obowiązek udostępnić kopię decyzji o pozwoleniu na budowę oraz projektu budowlanego.
Dlaczego to ważne?
-
pozwolenie na budowę potwierdza legalność inwestycji,
-
projekt budowlany pozwala nabywcy zapoznać się z parametrami technicznymi budynku, układem mieszkań i planowaną infrastrukturą.
Sprawozdania finansowe dewelopera
Deweloper powinien udostępnić sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata obrotowe.
Jeżeli inwestycję prowadzi spółka celowa (SPV), nabywca ma prawo żądać również sprawozdań finansowych spółki dominującej.
Pozwala to ocenić sytuację ekonomiczną inwestora i zmniejsza ryzyko związane z jego ewentualną niewypłacalnością.
Inne istotne dokumenty i informacje
Oprócz wymienionych powyżej, deweloper powinien udostępnić również:
-
harmonogram realizacji inwestycji – określający etapy budowy i terminy przekazania lokali,
-
informacje o sposobie finansowania inwestycji – np. czy inwestycja jest kredytowana, czy finansowana z własnych środków,
-
wzór umowy deweloperskiej – wraz z warunkami odstąpienia i zapisami dotyczącymi kar umownych,
-
informacje o rachunku powierniczym – otwartym lub zamkniętym, na który nabywca będzie wpłacał środki.
Terminy i sposób udostępniania dokumentów
Deweloper ma obowiązek udostępnić dokumenty na każde żądanie nabywcy przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Może to zrobić:
-
w swojej siedzibie,
-
elektronicznie (jeżeli nabywca wyrazi zgodę),
-
na stronie internetowej inwestycji (dla prospektu informacyjnego).
Konsekwencje braku dokumentów
Jeżeli deweloper nie udostępni wymaganych dokumentów lub podane informacje okażą się niezgodne z prawdą:
-
nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej bez konsekwencji,
-
deweloper naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą wobec nabywcy.
